Уехали, а дом остался — и теперь его продаёте издалека. При продаже иностранцем часть суммы удерживают в счёт налога, и вернуть излишек можно только через декларацию. Как продать дом из другой страны и не потерять деньги.
Жизнь повернулась так, что вы уехали, а дом остался. Сначала его сдавали или держали пустым, теперь решили продать. Продавать издалека можно — сделки здесь давно проходят удалённо. Но у продажи после отъезда есть особенность, о которой многие узнают только на закрытии: если вы больше не налоговый резидент, покупатель обязан удержать часть суммы продажи в счёт налога.
Эти деньги не пропадают — но вернуть излишек можно только через декларацию. Разберём, как не потерять ни деньги, ни время.
Здесь устройство и порядок действий, а не финансовая или юридическая консультация. Ставок, сумм и сроков не привожу — они меняются. Решения принимают вместе с кредитором и специалистом.
Проверено: сентябрь 2026.
Если продавец — не налоговый резидент, часть суммы продажи удерживают в счёт налога ещё на закрытии.
Удержание можно заранее уменьшить, если налог будет меньше.
Излишек возвращают через декларацию нерезидента — для этого нужен налоговый номер.
Государство хочет быть уверено, что налог с продажи заплатят, даже если продавец живёт за границей. Поэтому при продаже недвижимости иностранцем покупатель или компания, ведущая сделку, удерживает часть суммы продажи — не прибыли, а всей суммы — и перечисляет её налоговой. Удержание часто больше реального налога.
Если вы остаётесь налоговым резидентом — например, сохраняете статус и декларируете доходы здесь, — удержания обычно нет. Поэтому первый вопрос — какой у вас налоговый статус на дату продажи.
Подробнее: налоги для новых иммигрантов.
Да. Если реальный налог будет меньше — например, прибыли почти нет, — заранее просят налоговую разрешить меньшее удержание. Подают до закрытия сделки, и рассмотрение занимает время. Это делает налоговый специалист вместе с компанией, которая ведёт сделку.
Подать декларацию нерезидента за год продажи: показать доход от продажи, налог и удержанную сумму. Разницу вернут. Для этого нужен налоговый номер — номер социального страхования, если он у вас есть, или индивидуальный налоговый номер. Его отсутствие — частая причина задержки.
Подробнее: кто готовит декларацию.
В части штатов есть собственное удержание при продаже недвижимости продавцом, который в них не живёт. Его учитывают вместе с федеральным и возвращают излишек через декларацию штата.
Подробнее: налоги по штатам.
Доверенность оформляют по здешним правилам. Если подписываете её за рубежом, — у нотариуса с апостилем или в консульстве США, по требованиям компании, которая ведёт сделку.
Подробнее: нотариус онлайн, апостиль.
Пока дом выставлен на продажу и пустует, проверяют страховку: у многих полисов есть ограничения для пустующего жилья. Кто-то должен регулярно осматривать дом. А мошенники с поддельными документами о переходе права особенно любят дома, владельцы которых живут далеко.
Подробнее: страхование права собственности.
Продажу, скорее всего, придётся отразить и там, по её правилам, — с возможным зачётом налога, уплаченного здесь. Это выясняют у специалиста той страны до сделки.
Если дом был вашим основным жильём достаточно долго в последние годы перед продажей, часть прибыли может не облагаться налогом — даже если вы уже уехали. Условия по срокам проживания и владения строгие, и их проверяют до того, как затягивать продажу.
Это возможно, но у сдачи жилья иностранцем свои налоговые правила: доход от аренды тоже подлежит удержанию, если не выбран другой порядок. Управлять сдачей издалека помогает управляющая компания.
Подробнее: сдача своего жилья.
Сначала на счёт в здешнем банке, затем — туда, где вы живёте. Крупный перевод банки проверяют: документы о продаже и удержании держат под рукой. В стране получателя тоже могут спросить об источнике денег.
Подробнее: валюта и переводы.
Для постоянных жителей, которые прожили со статусом много лет, отказ от него может иметь особые налоговые последствия — в том числе связанные с имуществом. Продажу дома в таком случае планируют вместе с налоговым специалистом, а сам отказ — с иммиграционным адвокатом.
Подробнее: отказ от статуса постоянного жителя.
Налоговый номер — для возврата излишка.
Документы о покупке и улучшениях — они уменьшают налог.
Доверенность или план удалённого подписания.
Здешний банковский счёт для денег от продажи.
Узнать об удержании на закрытии сделки.
Не подать декларацию и не вернуть излишек.
Не сохранить чеки на улучшения дома.
Оставить пустующий дом без страховки и присмотра.
Остаться без налогового номера и не суметь вернуть излишек.
Дом: угрозы и крупные решения — термиты и вредители, плесень в доме, гарантия на дом, кредит под залог дома.
Дальше: продажа жилья, сдача своего жилья, отказ от статуса постоянного жителя, как сохранить статус при длительных отъездах.
Разберём, как отъезд затрагивает ваш статус, налоги и имущество здесь.